החלטה בתיק ת"א 7741-02-14

המבקשים הגישו תובענה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי המנוחה טמו אטיאס (" המנוחה") התקשרה עמם בהסכם מחייב למכירת דירת הנמצאת בקומה השנייה של הבית ברחוב כלניות 37/4 ביישוב רכסים, הידועה כחלקה 49/7 בגוש 11145 (" הדירה"). עוד התבקש בתובענה סעד של אכיפת ההסכם שלפיו, לטענת המבקשים, נמכרה להם הדירה.

בגדר התובענה הוגשה בקשה (מס' 1) למתן צו מניעה זמני כנגד המשיבים, שלפי הטענה הם יורשי המנוחה והמנוח שלמה אטיאס (" המנוח") וכנגד מנהל עיזבונם של המנוחים, שלפיו ייאסר עליהם להתקשר בהסכם או לעשות עסקה כלשהי בדירה, הכול עד למתן פסק דין בתובענה. ביום 4.2.14 נעתרתי לבקשה והוריתי, על דרך של צו ארעי, על איסור עשיית עסקאות בדירה.

ביום 18.2.14 התקיים דיון בבקשה במעמד ב"כ הצדדים, ובהסכמתם ניתנת החלטה זו על יסוד כתבי הטענות והטענות שנשמעו בדיון. כאן המקום לציין שהתשובה לבקשה הוגשה על ידי מנהל העיזבון (המשיב 1) שטען כי אינו מייצג את כל המשיבים. בדיון שהתקיים, השתתף רק מנהל העיזבון, שטען בשם העיזבון ובשם חלק מן המשיבים שעל פי טענתו, אותם הוא מייצג. לעת הזו איני מייחס חשיבות לעניין זה, שכן ההכרעה בהחלטה זו היא על פי כתבי הטענות והנטען בדיון, וככל שמשיבים אחרים שאינם מיוצגים על ידי מנהל העיזבון ירצו להביא את דברם במהלך בירור התובענה, פתוחה בפניהם הדרך לעשות כו.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושקלתי את טענות הצדדים, אני מחליט לקבל את הבקשה ולהותיר על כנו את הצו הארעי שניתן בהחלטה מיום 4.2.14.

הרקע הוא, בתמצית הקיצור, שהמנוחים היו בעלי זכויות בשתי דירות בבית שבו מצויה הדירה. בנוסף לזכויותיהם בדירה, הם היו בעלי זכויות גם בדירה סמוכה (" הדירה האחרת"), אשר לימים נמכרה בהליך כינוס נכסים שבו נקט הבנק שלטובתו הייתה רשומה משכנתא על הדירה האחרת. המבקשים טוענים שבשנת 2011 סוכם בינם לבין חלק מיורשי המנוחים שהדירה תימכר להם תמורת סכום של 390,000 ש"ח. עוד הם טוענים שההסכם בינם לבין מקצת היורשים היה שתחילה הם ישכרו את הדירה, ולאחר מכן ירכשו אותה. בתמיכה לכך צירפו המבקשים מסמך בכתב יד בחתימתו של המשיב 5, ד' שמעוני (" שמעוני"), נכדם של המנוחים, שלפיו, בין השאר, הוא התחייב שלאחר שיקבל מינוי של אפוטרופוס קבוע למנוחה (שבעת ההיא עוד הייתה בחיים אלא שהייתה חסויה), הוא ימכור את הדירה למבקשים תמורת הסכום האמור (נספח ד' לבקשה).

בנוסף, מסתמכים המבקשים על הסכם (נספח ה' לבקשה) (" הסכם המכר") שנחתם על ידי שניים מן היורשים (המשיבים 20 ו-22) מצד אחד, ועל ידי המבקש 1 מצד שני. יצוין כי בהסכם המכר נקבע שמחיר הדירה הוא 440,000 ש"ח ולא 390,000 ש"ח כפי שהוסכם בשעתו עם שמעוני. ההסבר לכך ניתן בסעיף 2.25 של הבקשה, ובתשובת המשיבים אין הכחשה של נסיבות מעמד החתימה על הסכם המכר, שבו נקבע הסכום המוגדל. נטען גם כי במעמד החתימה על הסכם המכר אישרו המשיבים 20 ו-22 שתנאי הסכם המכר מקובלים על היורשים האחרים. המבקשים טענו עוד (בסעיף 2.26 של הבקשה), ותמכו את טענתם במסמכים, שנוכח מספרם הרב של יורשי המנוחים הוסכם ששאר היורשים יחתמו על ייפויי כוח בלתי חוזרים לעו"ד א' פרץ (" עו"ד פרץ"), וייפויי כוח כאלה, כשהם חתומים על ידי מרבית היורשים, צורפו לבקשה (נספח ט'). עוד נטען שעל אף הבטחות שקיבלו המבקשים שההסכם יקוים, התברר כי עו"ד פרץ פוטר על ידי המשיבים, ואלה מינו את מנהל העיזבון, עו"ד א' יפה (" מנהל העיזבון"), לייצגם, ולאחר שפנו אליו הם נענו כי אין באפשרותו למכור את הדירה בסכום שנקבע בהסכם המכר, שכן סכום זה נמוך ממחיר השוק.

עיון בתשובת המשיבים מלמד שבעיקרו של דבר טענות המבקשים אינן מוכחשות, ולמעשה, אופי טענות המשיבים הוא של "הודאה והדחה". כך למשל טוענים המשיבים שבבקשה ובתביעה עתרו המבקשים למתן צווים הנוגעים לדירה האחרת בעוד שההסכם מתייחס לדירה, ועל רקע זה הם טוענים שהסכם המכר איננו בבחינת התחייבות בת אכיפה לעשיית עסקה במקרקעין, ולכן אין הבקשה עומדת בתנאי הנדרש לפי תקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984 (" התקנות"), היינו, בתנאי של הוכחת קיומה של עילת תביעה ממשית. עוד נטען שבכל זמן רלוונטי חלו על הנסיבות הוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות תשכ"ב-1962 (" חוק הכשרות"), הן בשל כך שבחלק מן הזמן הייתה המנוחה חסויה והן בשל כך ששניים מיורשיה הם קטינים. בעניין אחרון זה נטען כי סעיפים 20 ו-47 של חוק הכשרות מחייבים לקבל מראש את אישורו של בית המשפט לעסקה ממין העסקה שבהסכם המכר. עוד נטען כי המבקשת 2 לא חתמה על הסכם המכר וכי על פי תנאיו הותלה תוקפו של הסכם המכר בתנאים שלא התקיימו.

נטען גם שמאזן הנוחות נוטה בבירור לכיוונם של המשיבים, שכן מנהל העיזבון קיבל בינתיים הצעות לרכישת הדירה בסכומים העולים בשיעור ניכר על הסכום שנקבע בהסכם המכר. על רקע זה נטען כי גם אם תידחה הבקשה והמבקשים יזכו בסופו של דבר בתביעתם, הם יוכלו להיפרע מן הכספים שבידי מנהל העיזבון. עוד נטען כי יש לדחות את הבקשה בשל שיהוי בהגשת התובענה, ונטען בקשר לכך שביום 22.4.12 דחה בית המשפט לענייני משפחה בחיפה בקשה שהוגשה לו לאישור ההסכם, וכי המבקשים השתהו כשלא נקטו מאז בצעד כלשהו לאכוף אותו.

שקלתי את טענות המשיבים ואני דוחה אותן.

כפי שטוענים המשיבים, תקנה 362(א) מחייבת בראש ובראשונה שבית המשפט ישתכנע בקיומה לכאורה של עילת תובענה, אך בשונה ממה שהם טוענים ההלכה היא ש" השאלה הראשונה, שיש לדון בה בבקשה לסעד זמני, נוגעת לטיב התביעה ולסיכוייה. לעניין זה, די בכך שהוכח שהתביעה אינה טרדנית ושקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. בשלב זה אין צורך לפסוק באורח סופי בדבר צדקתו של מי מן הצדדים" (א' גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה תשיעית, עמ' 506). כפי שציינתי, המשיבים אינם מכחישים את קיומם של מסמך ההתחייבות שנחתם בידי שמעוני ואת הסכם המכר שנחתם בידי שניים מן היורשים ואת החתימה עליהם. עיון בתשובתם ובטענותיהם מלמד שאלה מוסבות על קשיים פורמליים הנובעים מכך שההתקשרות החוזית נעשתה בחלקה בתקופה שהמנוחה הייתה חסויה ובחלקה לאחר שנפטרה, ומכך ששניים מן היורשים הם קטינים ואף עתה יש צורך באישורו של בית המשפט להתקשרותם. לדעתי, כל אלה אינם עולים כדי שלילת תוקפה של ההתקשרות החוזית, וככל שנדרש אישורו של בית המשפט מוטלת על המשיבים החובה לפעול כדי להשיגו. בקשר לכך לא מיותר לציין שבשעתו פנה שמעוני, שכאמור מונה כאפוטרופוס למנוחה, בבקשה לאשר את ההסכם, ומפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 22.4.12 בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה (נספח א' לתשובת המשיבים) עולה כי הבקשה נדחתה אך מחמת העובדה שהמנוחה נפטרה סמוך לפני מועד הדיון. עוד ראוי לציין שבאותו דיון נרשמה מפי באת כוח האפוטרופוס הכללי עמדה שלפיה אין לו התנגדות שההסכם יאושר, בכפוף לעמדת היורשים, ומדבריו של עו"ד פרץ שהופיע בדיון בשם היורשים ניתן להבין שמרבית היורשים הסכימו למכירה. בנסיבות אלה זכאים המבקשים לסעד הזמני המבוקש על יסוד סעיף 27(ג) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (" חוק החוזים") הקובע כי " חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שהתקיים התנאי". יתר על כן, סעיף 28(א) לחוק החוזים קובע כי " היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו". בהסכם המכר ניתן למצוא התייחסות מפורשת (בסעיף 14 ה') ומרומזת (בסעיף 16) לצורך בקבלת אישורים הנדרשים על מנת לתת תוקף להסכם, ולא מצאתי בתשובת המשיבים התייחסות לכך שננקטו על ידיהם הצעדים הדרושים לשם כך. בנסיבות אלה אין המשיבים יכולים להסתמך על כך שהסכם המכר טעון אישורו של בית משפט  ( עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ, פ"ד מ(3) 29, 64 (1986); ע"א 220/83 אהרון רוטנברג בע"מ נ' פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 377 (1985)), ועל כל פנים, בשלב המוקדם של ההתדיינות ולצורך סעד זמני, די במסכת העובדתית כדי לקבוע שהמבקשים עמדו בדרישה להראות את קיומה של עילת תביעה לכאורה.

המשיבים טענו כי לפי חוק הכשרות, במקרה של קטין יש צורך בקבלת אישור בית משפט מראש ואישור בדיעבד לא יספיק. בעניין זה קיימת מחלוקת פוסקים ולפחות לפי השקפה אחת, ניתן להכשיר בדיעבד התקשרות של קטין (ע"א 112/79, 226/79 שרף נ' אבער, פ"ד ל"ד (3) 178 (1980)). לכן, לדעתי אין המשיבים יכולים, בגדר הליך ביניים זה, לבסס די הצורך את טענתם בדבר העדר תוקפו של הסכם המכר, ועל אחת כמה וכמה כך כאשר הקטינים שבהם מדובר הם בעלי רק מקצת מן הזכויות בדירה, ומרבית הזכויות היא בידי היורשים האחרים שהתקשרותם בהסכם המכר אינה טעונה אישור בית משפט.

אני דוחה גם את טענת המשיבים בעניין זיהוי הדירה. מן התשריט שצורף לתשובת המשיבים (נספח ב') עולה בבירור כי הדירה והדירה האחרת הן דירות סמוכות, ומטענות הצדדים עולה כי שתיהן היו בשימוש המנוחים ולמנוחים היו זכויות בהן. בנסיבות אלה, טענת המבקשים שרק עקב טעות סופר צוינה הדירה בהסכם המכר כחלקה 49/7 (ולא, כפי שככל הנראה צריך להיות, חלקה 49/8)  היא טענה הראויה להישמע, והעובדה שהיא מצריכה בירור עובדתי אינה שוללת את המסקנה שהמבקשים הראו שלכאורה יש בידם זכות לאכיפת הסכם המכר.

לטענות המשיבים בעניין מאזן הנוחות אין יסוד מספיק ואני דוחה אותן. ראשית, מפני שתביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין היא ממין התביעות שמאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקש בשל היעדר האפשרות להשיב המצב לקדמותו אם הוא יזכה בתביעתו, וזוהי גם ההלכה הפסוקה ( ע"א 1237/13 ‏ דוד קונין נ' חיים גפני (7.4.13)). שנית, וזה העיקר בענייננו, המשיבים אינם טוענים כי התקשרו עם אחר וכי בנסיבות העניין קיימת תחרות בין עסקאות. כל שהם טוענים הוא שבשל מה שהם מכנים "המצב בשוק הנדל"ן" ייגרם להם נזק כספי של ממש אם יינתן הסעד הזמני המבוקש ואם תיאכף עליהם ההתחייבות שבהסכם המכר. טענה זו, כשלעצמה, היא סיבה מספקת כדי לתת בידי המבקשים את הסעד הזמני, שכן אם תידחה התובענה, יוכלו המשיבים להיפרע את נזקם - אם וככל שיהיה כזה - מן המבקשים.

בטענת השיהוי לא מצאתי כל ממש ואני דוחה אותה.

נותר עניין העירבון הנדרש בהתאם לתקנה 364(ב) לתקנות. בהחלטה מיום 4.2.14 הוריתי כי המבקשים יפקידו עירבון בסך 5,000 ש"ח, ועל רקע טענות הצדדים נראה לי שיש מקום להגדיל את הסכום. בדיון שהתקיים ביום 18.2.14 טענו המבקשים כי הם כבר שילמו למשיבים, בכסף ובשווה כסף, סכום של כחמישים אלף ש"ח, אלא שהמשיבים הכחישו עובדה זו. בהחלטה שניתנה בתום הדיון נתתי בידי המבקשים אפשרות להמציא למנהל העיזבון תיעוד ומסמכים התומכים בטענתם, וככל שיסתבר שיש יסוד לטענה ישמש הסכום שבידי המשיבים - עד כדי סכום של 45,000 ש"ח - כעירבון לעניין תקנה 364(ב). מנגד, ככל שיסתבר שבניגוד לטענת המבקשים הם לא שילמו למשיבים כפי שנטען, יוכל בא כוח המשיבים לפנות בבקשה מתאימה ועניין העירבון יישקל מחדש.

סיכומו של דבר, הבקשה מתקבלת וההחלטה שניתנה ביום 4.2.14 (בקשה מס' 1) תישאר על כנה. המשיבים ישלמו למבקשים שכר טרחת עורכי דין בסכום של 5,000 ש"ח.

החלטה בעניין קדם המשפט תינתן בנפרד.

ניתנה היום,  י"ט אדר תשע"ד, 19 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.

חתימה